N E W S

dimanche 12 décembre 2010

Décoration



De la simulation à la réalisation de votre intérieur



Notre équipe a mis au point un outil qui fonctionne exactement comme sur les plans d'architecture et les vues des façades en 3D et qui restitue des vues intérieures en représentant tous les éléments de vos projets : revêtements de sol et plafond, lambris muraux, mobilier, lumière, mais surtout les éléments de décoration comme les coussins et les rideaux. Les motifs et les couleurs de vos tissus seront présents sur les images 3D pour une meilleure lisibilité de vos projets, que ce soit pour les rideaux lourds ou les voiles. La même fidélité de l'image sera utilisée pour les revêtements comme les lambris muraux en bois, la peinture, ou le parquet bois ou moquette ou carrelage. Ainsi, pour la réalisation, nous serons, avec vous, en mesure de voir l'évolution des projets jusqu'au moindre détail. Notre atelier de décoration (voir www.decomadagascar.blogspot.com ) est ouvert pour réaliser tous les travaux de confection de rideaux et de coussins.

jeudi 9 décembre 2010

Prix de la construction à Madagascar




Prix au m² dans les grandes villes

Nous entrons actuellement dans une phase économique incertaine où les gens préfèrent largement investir dans la pierre, seul domaine où, selon la majorité des personnes sondées, "on ne perd jamais". A la seule condition pourtant que chacun soit patient, car une construction prend de la valeur à mesure que son environnement se développe : viabilisation du quartier, commodités (transport, commerce, sécurité).



A titre indicatif, nous vous donnons sur cet article une fourchette de prix de la construction au m² pour le début 2011 à Antananarivo et dans quelques grandes villes de Madagascar. Ce sont des prix indicatifs de base susceptibles d'être modifiés selon votre constructeur et votre architecte.

Antananarivo : entre 700.000ar et 1.000.000ar pour une maison individuelle, mais ce prix peut évidemment grimper jusqu'à 2.000.000ar suivant le choix de matériaux utilisés

Tamatave : entre 800.000ar et 1.500.000ar

Majunga : entre 900.000ar et 1.500.000ar

Diego Suarez : entre 1.000.000ar et 1.800.000ar

Nosy Be : entre 1.400.000ar et 2.300.000ar

Fort Dauphin : entre 1.400.000 et 2.300.000ar

Tuléar : entre 1.000.000ar et 2.000.000ar


dimanche 28 novembre 2010

Construire à Madagascar




Arena Cayenne 2, la genèse du projet.



Nous vous dévoilons sur ces esquisses la genèse du modèle Cayenne 2. Ces crayonnés montrent une volonté d’envelopper ou de protéger le séjour par la terrasse, la cuisine ouverte et le studio du rez-de-chaussée tout en le gardant transparent, donc dégageant une vue à 180° vers la terrasse et ce qu’il y a au-delà, mais aussi sur les parties latérales de la maison. Ce qui fait qu'habiter dans cette maison vous mettra en sécurité contre les intempéries tout en vous mettant en contact permanent avec la nature. Les autres pièces – nuit, deux grands studios, se trouvent à l’étage et sont agrémentées d’une grande terrasse de la même orientation que celle du rez-de-chaussée. Arena avec le nouveau Cayenne 2 voulait garder une conception simple à construire, lisible et facile à bâtir pour tous les constructeurs.

mercredi 10 novembre 2010

Maisons de Madagascar




Cayenne2. Prenez le large


Après le succès du modèle Cayenne depuis 2006 (photo d’une réalisation) avec une construction à Nosy Be, une à Manambato, une à Tuléar et 3 à Antananarivo, voilà Arena Architecture qui reprend le modèle Cayenne sur une nouvelle version. Tous les ingrédients qui ont fait connaître Cayenne 1 sont gardés : séjour grand ouvert, grande terrasse en bois de forêt, 3 grandes chambres, cuisine ouverte et surtout grandes baies vitrées dans toutes les pièces de vie.

Ce qui a évolué, c’est que Cayenne2 est conçu sur un plan qui pourrait être considéré multi-usage et surtout toujours adapté à toutes les régions de Madagascar. Explication : le grand séjour lumineux de 77m² pourra sans aucun problème être utilisé comme salle de restauration pour une unité hôtelière. Cette surface totalement ouverte sera complétée par les 88m² de la terrasse et l’ensemble pourra recevoir jusqu’à 25 tables. La cuisine fait 25m² avec un cellier pour les stocks. Elle a accès directement au séjour et à la terrasse. Les chambres à l’étage font 19,5m² avec un dressing intégré et une salle de bains privative, et elles ont accès à une grande terrasse qui fait découvrir une vue totalement dégagée. Celle du rez-de-chaussée a une vue dégagée sur un patio mais aussi sur la terrasse attenant au séjour. Elle fait 16m² avec une salle de bains privative. Ces chambres pourront donc être exploitées comme des chambres d’hôtel.

La surface de ce modèle est assez importante : 172m². C’est le signe qu’en sortant ce nouveau modèle, Arena relance la compétition des constructions haut de gamme à Madagascar. Son équipe est prête à épauler ses clients depuis l’acquisition de terrain, au conseil financier et administratif, jusqu’à la livraison finale de la maison. Rappelons que le contrat Arena vous laisse libre de choisir votre propre constructeur qui sera sous le contrôle de l’architecte pendant la durée de la construction. C’est sa garantie pour la qualité.

Conseil et plans : tsiri.archi@gmail.com

jeudi 4 novembre 2010

Maisons de Madagascar



La maison à l’ère du « m’as-tu vu »


L’histoire entre l’homme et sa maison date d’une éternité. Il a connu plusieurs formes de maisons qui étaient tout d’abord l’abri, fait de peau d’animaux, de branches et de feuilles ou encore de boue, selon la région occupée. Sinon, il y en avait qui sont carrément juchés en haut d’un arbre pour parer à toute attaque de prédateurs ou d’ennemis. Là, on est en présence de la maison protectrice. Mais avec le temps, l’homme a combiné toutes les contraintes : la contrainte météorologique, la contrainte sécuritaire, mais surtout, et c’est venu avec les mœurs des temps modernes, la contrainte sociale. Cette dernière est actuellement arrivée à son apogée car nous assistons à une vague de pensée commune qui tend à penser dans le même sens : « Dis-moi où tu habites et je te dirai qui tu es ».

Les possibilités technologiques actuelles ont libéré la création chez les architectes et ont permis toutes formes de création. Les combinaisons sont désormais infinies et les propriétaires se mêlent a la création en amont car le va-et-vient entre les esquisses du concepteur et les désidératas du propriétaire peut être opéré quasi indéfiniment jusqu'à ce que les deux parties conviennent à une forme finale du projet.

Résultat, les villes sont remplies de ces maisons et immeubles où on peut lire les touches personnelles des propriétaires, des désirs longtemps enfouis dans chacun d’eux et qui sortent au grand jour pour marquer cette présence personnelle. Avant, on vivait caché, discret dans le home sweet home. Maintenant, on se montre, on montre ce qu’on est, ce qu’on possède. Rien qu’à voir les voitures d’aujourd’hui, les vêtements qu’on porte maintenant. Se cacher est ringard, suspect. Se montrer est devenu une forme d’existence qui conditionne notre rapport avec la société. Il nous faut choisir un mode vie d’après les standards actuels, comme on choisit une couleur d’appartenance, et le montrer à tout le monde pour se positionner tel dans un jeu de rôle où celui qui ne se prononce pas, ou ne se positionne pas, ne joue pas.

D’où la sortie de terre de plusieurs types de maisons où les couleurs jouent un rôle identitaire prononcé, où les formes sont surtout reconnaissables par la taille plutôt que par l’architecture. Avant, on peignait les façades dans des couleurs douces, un camaïeu qui repose le regard dans une quiétude loin des tumultes de la ville. Aujourd’hui, nous sommes sortis de cette tranquillité, de ce confort comme pour lancer un cri a la société : couleurs acides et criardes, fenêtres et baies ouvertes sur la rue, verticalité accrue pour contrôler les mouvements des voisins, mise en scène de la sortie du garage pour être vu par les passants et voisins, … Ces résultats ne font pas forcement partie des bons gouts de nos parents. Tant pis, on ne construit plus pour bien vivre ni pour le passé, on projette loin vers le futur, vers l’avenir où rien n’est joué d’avance, où tout est question et la réponse dépend de chacun, de celui qui crie le plus fort.

Aujourd’hui, on ose le mélange, le mélange qui relevait avant du mauvais gout. Fini les maisons de style et les définitions savantes des architectes pour classer les lignes architecturales directrices des plans qu’ils sont chargés de dresser. Ce sont les propriétaires qui définissent les plans et l’architecte est réduit au rôle de « traducteur » de rêves. Ce n’est pas foncièrement mauvais pour la création architecturale, loin de là. Cette nouvelle donne fera forcément bouger les choses chez les concepteurs qui se sont longtemps enfermés dans un carcan d’élites et d’initiés, réputés éloignés de la réalité des sociétés contemporaines.

Mais comme nous le savons tous, la création aime le mouvement, aussi déséquilibré soit il, c’est le signe que chacun se cherche, qu’il y a encore de la vie dans chaque création.

dimanche 24 octobre 2010

Matériaux et Prix



Matériaux

Parquet en bois

Voici un aperçu d'un Parquet en bois palissandre et pin, produit courant pour le revêtement de sol à Madagascar.
Dimensions
Largeur de la lame : 8cm
Epaisseur : 1,4cm



Le prix moyen conseillé chez le revendeur est de 180.000 ariary le mètre carré du parquet en palissandre et 80.000 ariary pour le parquet en pin traité.

Ce type de parquet peut-être posé sur une dalle en béton et des lambourdes en bois ou sur des solives en bois à l'ancienne.

Matériaux et Prix



Matériaux

Carreaux

Voici un aperçu d'un Carrelage céramique moyen de gamme, produit courant pour le revêtement de sol à Madagascar.
Dimensions : 30cmx30cm




Le prix moyen conseillé chez le revendeur est de 40.000 ariary le mètre carré

vendredi 22 octobre 2010

Maisons de Madagascar




Architecture

Danse sur le vide à Ambodimita (Antananarivo)



Ceci devait être un projet ordinaire sur un site ordinaire. Le terrain en effet se trouve dans un quartier très dense d'Ambodimita Ambohimanarina. Et pourtant, quand on lève les yeux, on voit quand même pas mal de changement sur l'architecture des bâtiments environnant. Le quartier connait une mutation sans précédent en terme de qualité et de taille des constructions. On est tout de suite frappé par la sortie de terre de nouveaux immeubles d'appartements qui cohabitent avec les petites maisons très colorées et limites favelas de par leur architecture (post du 15 oct 2010 sur ce blog). Construire sur ce site relève pour le propriétaire et pour nous concepteur d'un défi. En effet, la propriété se trouve sur une pente raide qui tombe plein nord et qui tourne totalement le dos à la route. La largeur su terrain qui est de 14m n'aide pas au choix de l'architecture ni à l'implantation du futur immeuble. Le choix commun du propriétaire et de l'architecte a été de rompre avec toutes les contraintes et le contexte du projet : un nouveau bâtiment contemporain, ouvert au nord vers la vue sur la route digue et le quartier d'Andranomena, un parking sur le toit au niveau rez-de-chaussée, les deux appartements nichés aux niveaux sous-sol -1 et sous-sol -2 et enveloppés par le mur de soutènement qui retient tout le dénivelé à partir de la route. Résultat, deux appartements complètement isolés des vis-à-vis et de la route, qui, faut-il le noter, est très fréquentée par les usagers de l'axe Antananarivo - Ambodimita - Andranomena. La façade unique ainsi que les deux balcons ne seront vus que par les voisins qui se trouvent à 30m pour le plus près.



L'intérieur est conçu pour être utilisé suivant le parti pris de la vue Nord et des grandes ouvertures transparentes sur cette façade. L'architecte a installé un balcon tout en longueur pour faire office de promontoire sur la vue. Les matériaux proposés à l'intérieur sont aussi variés que les couleurs utilisées sur la façade nord pour faire oublier le chaos qui entoure le futur bâtiment : lambris de palissandre pour le pan de mur à l'entrée, parquet en bois, enduit et peinture en deux tons gris et blanc pour le reste du séjour, peinture également en deux tons pour les chambres, du bois pour le comptoir de la cuisine intégrée.

jeudi 21 octobre 2010

Maisons de Madagascar





Maison de 5 pièces à étage



Surfaces : 120m², un séjour, 4 chambres
Prix estimatif : 144.000.000ar ou 55.400euros
Prix des plans détaillés : 700.000ar
Prix des plans détaillés avec les photos 3D et le devis quantitatif - estimatif : 900.000ar

Voici un modèle de maison à étage avec 5 pièces incluant les plans et les surfaces par pièces. Le séjour est ouvert sur une terrasse couverte de pergolas en bois mais aussi ouvert sur la cuisine et l'escalier qui mène à l'étage, tout ceci pour donner un maximum de volume à l'ensemble pour les amateurs de grands espaces. Sinon, tout est modifiable : on peut fermer la cuisine, modifier la surface de celle-ci, fermer la cage d'escalier...
Les chambres sont éclairées par des baies vitrées. Celles qui se trouvent sur la façade d'entrée ont accès à un balcon. L'autre sur la façade latérale est agrémentée d'une grande baie vitrée en hauteur pour une meilleure luminosité.

Nous avons proposé un choix de coloris pour la façade mais le futur occupant est totalement libre de créer une composition avec les couleurs de son choix.

vendredi 15 octobre 2010

Maisons de Madagascar






Découvrez les Néo-favelas, nouvelles championnes de l’architecture vernaculaire


Comme dans beaucoup de villes de l’hémisphère sud, les grandes villes de Madagascar se retrouvent au début du 21è siècle envahies par les constructions bâties avec des matériaux dits « pauvres » comme des planches, des bouts de bois et de métaux ou avec des matériaux comme les briques, les pierres ou le béton qui suivent rarement les règles de mise en œuvre des constructions conventionnelles. Tout le monde sait que c’est la situation économique des pays du sud qui a conduit les populations qui y vivent à construire à la va-vite pour combattre le manque de logements, qui est un problème global mais combattu par différents moyens selon les pays et les zones considérés.


Pour le cas de Madagascar, ces habitats de fortune ont connu une mutation suivant l’évolution des mœurs et la croissance des concentrations des populations urbaines des villes. Finies les favelas en planches des années 80 qui pullulaient dans les capitales des provinces de la grande île. Nous sommes actuellement à une sorte d’embourgeoisement de ces constructions sensées appartenir aux pauvres et aux quartiers pauvres. Notre époque actuelle connait une transformation telle que ces quartiers se sont mués en quartier de la survie, donc de la débrouillardise. L’architecture de l’habitat y a aussi connu une transformation car les maisons ont pris des couleurs, chose impensable dans les années 90. Si on lève un peu les yeux en parcourant les quartiers d’Antananarivo, on constate la prolifération des façades colorées qui redonnent vie à ces quartiers qui hantaient la réputation de la capitale. Certes, les déchets sont toujours là, ostentatoires même dans certains endroits, mais beaucoup de zones ont dépassé l’incapacité chronique des quartiers populeux à tenir une propreté décente et ont fait de leur quartier un élément de fierté pour les gens qui y habitent. Maintenant, habiter dans les bas quartiers ne signifie plus pauvreté intellectuelle ou pauvreté tout court, ou pire être exclu de la vie sociale et culturelle du pays. Ces quartiers ont créé une sorte d’écosystème qui ne dépend qu’à lui même et qui est étonnement indépendant du système de l’administration centrale des villes. Toutes les villes de Madagascar connaissent ce phénomène et se retrouvent même surprises par cette prise en main spontanée des « anciens pauvres » de la vie de leur société.

La conséquence directe et palpable que nous mettons ici en exergue est la mutation totale de l’architecture des maisons des quartiers des grandes villes. Ces maisons qui ne craignent pas les contraintes techniques selon qu’elles se trouvent sur les pentes raides ou dans les quartiers inondables. Les habitants et les constructeurs locaux trouvent toujours des solutions plus ou moins durables faces aux problèmes posés par les sites : pilotis et dalles suspendues dans les bas quartiers, les murs de soutènements en granites pour les quartiers en pente, les superpositions des constructions dans les zones exigües sans que cela ne pose des problèmes juridiques ou de rapports sociaux pour les occupants de chaque coté des constructions. C’est le grand retour de l’architecture vernaculaire, celle qui est conçue par les gens, ceux qui y vivent et qui connaissent leurs propres quartiers. Les règles administratives et les contraintes juridiques et communales n’y ont cour que si les entités qui sont concernées le décident. De même, les administrations sont rarement mises au courant des évènements qui y surviennent.



En tout cas, nous sommes témoins de l’inventivité des constructions et surtout de l’audace de nombreux projets situés dans les quartiers considérés aujourd’hui à tort de « bas quartier ». Selon les personnes qui nous ont abordés, ils sont maintenant heureux d’y vivre, malgré que l’insécurité n’y ait pas totalement disparu. Leurs enfants sont passés du dénuement total des années 90 à la situation de possession qui dépasse l’entendement : ils arborent fièrement des téléphones portables et lecteurs MP3, ils se montrent avec un look emprunté directement à leurs idoles à la télé ou surtout sur internet, un autre intrus qu’ils consomment sans modération dans les cybercafés qui s’implantent dans les moindres ruelles des villes. Les maisons y ont repris goût à la vie avec des façades très colorées.

La récente publication de l’INSTAT confirme que la hausse du nombre de la population malgache, plus de 21 millions, témoigne de l’amélioration des conditions de vie générales mais sans superlatif, car la majorité vit toujours dans la pauvreté.

jeudi 14 octobre 2010

Energies Nouvelles

Madagascar : à quand le Bâtiment Basse Consommation






Est-ce l’effet de mode ou celui d’une vraie prise de conscience de la part des propriétaires ? En tout cas, ce qui est sûr, c’est que le marché malgache découvre la facette nouvelle du Bâtiment à Basse Consommation (BBC). De plus en plus de nouvelles constructions intègrent en amont, c'est-à-dire au moment même de leur conception, les installations pour une économie d’énergie : panneaux solaires photovoltaïques, chauffe-eau solaire, bac de rétention d’eau pluviale, menuiserie isolée, puits canadien, …
Le poste de consommation d’énergie dans un ménage a pris de l’importance quand on sait que le prix de l’énergie fossile (fuel) qu’on utilise pour générer notre électricité est passé à plus de 100% en dix ans et, surtout, que nous serons tôt ou tard condamnés à puiser dans l’énergie renouvelable.
Evidemment, nous ne pourrons pas prétendre atteindre le niveau de performance d’économie d’énergie d’un bâtiment labélisé BBC en Europe. Celui-ci, on le sait bien, est soumis à une série de contrôles drastiques à tous les niveaux : le type d’installation utilisé, provenance du matériel, et les vraies quantités mesurables d’énergie économisée sachant qu’en France, la prétention à un label BBC-Effinergie, le seul label préconisé par l’ensemble du secteur, exige un seuil de consommation fixé à 50 kilowattheures par mètre carré pour le chauffage, la ventilation, l’eau chaude sanitaire, l’éclairage. Pour information, la quantité moyenne consommée au mois à Antananarivo est de 450 à 520 kilowattheures pour une maison de 120m² utilisant une vingtaine de lampes, 2 TV, 1 ordinateur, une chaine HIFI, un chauffe-eau électrique, un réfrigérateur, un fer à repasser.
Si l’Europe est considérée comme continent locomotive en économie d’énergie, elle en est encore à sélectionner les vraies solutions permettant une vraie économie d’énergie tout en écartant beaucoup d’offres plus âpres aux gains qu’à autre chose. A titre de repère, une vingtaine d’autres labels français à part BBC-Effinergie sont encore en cours d’obtention de certification mais vendent déjà leur signature grâce à l’absence de texte régissant le secteur.
La prudence est donc de mise à Madagascar lors de la conception d’un bâtiment intégrant ce genre d’installation. L’équipe du Journal de l’Economie a fait une enquête pour y voir plus clair. Evidemment, les résultats de cette enquête ne sont pas exhaustifs quant aux solutions proposées ici pour l’économiser de l’énergie. Les offres chez nous sont aussi variées qu’elles exigent une vigilance lors des choix du matériel et des installateurs. Ceci n’est pas non plus une promotion pour tel ou tel type d’installation ou fournisseur, loin de là. C’est un survol de ce qui est possible à Madagascar actuellement tout en recueillant quelques informations capitales pour l’usager et pour l’administration étant donné qu’il n’y a aucune réglementation sur la gestion et la consommation d’énergie.
Le premier type d’installation plébiscité par les usagers est le panneau solaire ou panneau photovoltaïque. Cette installation est généralement montée en kit dont voici la liste typique : le ou les panneaux photovoltaïques dont le nombre dépend de la puissance voulue et de la performance de la marque, un bloc de convertisseur d’énergie qui est lié à la batterie accumulatrice sur laquelle les installations électriques branchées puisent l’énergie. Les panneaux sont installés sur le toit ou à l’air libre où il n’y a aucun obstacle qui pourrait les cacher du soleil. Ceux-ci sont généralement orientés au nord-nord-ouest dans l’hémisphère sud à une pente d’un minimum de 15°. Ce type d’installation existe sur le marché malgache avec une certaine limite : alimentation des éclairages (lampes) et matériel audiovisuel et informatique (TV, ordinateurs, matériel HIFI, …) suivant la performance du kit solaire. En tout cas, l’utilisation de l’énergie thermique (fer à repasser, four électrique, chauffe-eau électrique, climatiseur, réfrigérateur, …) n’est possible qu’avec un investissement lourd en nombre de panneaux donc financièrement conséquent dépassant facilement les 25 millions d’ariary quand le kit standard coûte en moyenne 2 à 3millions d’ariary. La durée de vie dépend de celle du convertisseur et de la batterie accumulatrice qui sont utilisables généralement pendant 3 à 5 ans avant leur remplacement. Il faut éviter les kits proposés pour une durée de vie inférieure à ces chiffres. Il existe aussi des lampes extérieures solaires dont chaque lampe est installée au sol ou à un support, coiffé par son petit panneau photovoltaïque, discret et efficace.


Le chauffe-eau solaire est quant à lui installé sans batterie ni convertisseur car il accumule la chaleur captée par le panneau et le transmet directement vers le réservoir posé lui aussi sur le toit. L’orientation reprend les mêmes principes que celle des panneaux solaires (nord-nord-ouest).
Sinon, il y a une offre pléthorique plutôt technique et expérimentale et qui engage surtout notre comportement anti-gaspillage : installation de bac de rétention d’eau pluviale pour l’arrosage et le lavage extérieur, isolation des menuiseries par calfeutrement pour éviter l’usage excessif de chauffage (bois ou climatisation) pendant l’hiver, installation d’un puits canadien qui consiste à enterrer à 2m ou plus sous le niveau zéro une buse d’un diamètre de 20 à 50cm qui relie l’intérieur à l’extérieur sur une longueur de 20m et qui restituera une température ambiante stable autour de 23 degré pendant toute l’année donc fraîche en été et confortable en hiver.
Une autre solution très pratique, qui relève toujours du domaine de la construction bioclimatique, est celle de l’orientation de la maison lors de son implantation. L’orientation idéale, toujours dans l’hémisphère sud, est le côté Nord-Nord-Ouest, le côté clair où le soleil est le plus présent par rapport aux autres façades. Le plan de la maison sera dessiné suivant ce principe en y plaçant les lieux de vie : séjour, chambres, salle de détente. Le côté Sud-Sud-Est, sombre et exposé au grand vent, est destiné plutôt aux pièces de services telles que les salles de bains, cuisine, buanderie …
L’utilisation de l’éolienne est encore réservée à de grandes installations comme les centres recevant plus de 50 personnes car le coût du matériel et de l’installation est élevé et n’est pas justifié à l’usage domestique.

samedi 9 octobre 2010

Construire à Madagascar




Des chiffres pour construire au soleil



Le soleil, la mer et une terrasse en bois qu’on foule pieds nus le regard dérivant vers l’océan. Voilà l’équation magique qui se transformera sûrement en une martingale pour les promoteurs immobiliers de l’Océan Indien. A Madagascar, les terrains en front de mer se font actuellement rares, pour accueillir de nouvelles constructions. Le prix des terrains en littoral s’est décuplé depuis 15 ans, passant de 150.000ariary à 1.700.000 ariary ou plus le mètre carré. Le montage d’alors était simple : un terrain acquis par bail emphytéotique d’une durée généralement fixée autour de 90ans pour les acheteurs étrangers ou un achat simple pour les nationaux, une construction sur mesure faite de matériaux mixtes (bois et briques ou bois et agglomérés ciment), double toiture en tôle et matière végétale, menuiserie en bois dur, et le tout agrémenté de terrasse et, dans certains cas, d’une piscine. Cette catégorie de biens se vendait à partir de 496millions d’ariary ou 37.000euros en 2005. La clientèle était généralement constituée de français, de réunionnais et d’italiens.

Maintenant, il est exceptionnel de trouver un terrain libre qui puisse contenir cette construction et qui ait une vue sur la mer. Sinon, il faut le payer le quintuple au minimum du prix annoncé en haut. Même le coût de revient de la construction a dépassé de très loin les chiffres d’avant : environs 182 millions d’ariary ou 70.000euro pour une maison de 4 pièces avec terrasse et vue sur mer. Certes, de nouveaux éléments de confort ont été apportés à la conception des maisons : l’énergie solaire, le chauffage solaire, l’air conditionné, les menuiseries et plafonnage isolés, du bois traité,… Les mœurs ont changé, les clients veulent plus de confort, la profession a évolué et a adopté une démarche plus ouverte vers l’international. Du coup, d’autres acteurs sont arrivés sur l’île car le marché permet une marge importante comparable à ceux des autres îles et ont amené une clientèle plus large, exceptés les français, les réunionnais et les italiens, composée de mauriciens, et globalement d’asiatiques découvrant Madagascar comme une alternative aux offres des îles Maurice et La Réunion.

Des promoteurs immobiliers de l’île Maurice ont fait cette année à Madagascar une campagne de vente de villas en bord de mer, destinées à la clientèle de malgaches aisés à l’instar de Belle Rivière Estate et de Balise Marina à St Félix. Un autre promoteur réunionnais, Ofim qui est un réseau de 23 agences à La Réunion, est actuellement dans nos murs pour la promotion de leurs produits. C’est le signe d’une vraie ouverture du marché vers la région de l’Océan Indien. Selon un acteur immobilier de la place, ces promoteurs sont passés prospecter à Madagascar pour deux raisons : le tassement de leur marché à cause de la crise et surtout à cause de la saturation de la demande chez eux. Ce schéma nous rappelle le tourisme sur l’Océan Indien, un autre secteur qui connaît exactement la même tendance.
En tout cas, Madagascar a un grand atout face à l’ensemble d’offres internationales de vente de maisons en front de mer. Ici, on trouve la plus large exposition au littoral de tout l’Océan Indien vu la taille de l’île, sans oublier les petites îles qui attirent toujours des touristes et autres visiteurs désireux de s’installer à Madagascar. L’effet d’échelle joue en plus un grand rôle dans cet attrait : nous avons une plus grande concentration d’activités d’étrangers, investisseurs et travailleurs expatriés confondus, qui vivent et gravitent autour des grands projets industriels éparpillés dans tout le pays. Et quoi qu’on en dise, Madagascar présente toujours un avantage pour les investisseurs du fait de la faiblesse de sa monnaie et du gonflement de son marché intérieur.

Immobilier



Découvrez la Copropriété


La vente en copropriété est devenue le produit phare des promoteurs immobiliers à Madagascar. On voit fleurir de nouveaux immeubles mis en copropriété dans les quartiers à grandes fréquentations. Les nouvelles constructions dans la ville d’Antananarivo représentent le deuxième plus grand marché du secteur après les immeubles de bureaux. Le marché suit une demande croissante d’acquisition d’appartements et de studios dans de nouveaux immeubles. Les acquéreurs se donnent de moins en moins de temps d’attente de fin de chantier, ce qui donne l’avantage aux constructions d’immeuble dans la mesure où les promoteurs livrent des produits standards, rapide à mettre en œuvre et donc sans aucune surprise pour les acquéreurs contrairement aux maisons individuelles. Ils se tournent actuellement vers ce marché avec des idées bien précises sur les postes sensibles figurant dans le contrat de vente : le contrat de copropriété, le syndicat de copropriété, les limites des zones communes et des parties privatives, … La mise en œuvre de la copropriété et de son droit suppose en effet une pluralité de propriétaires qui bénéficient sur un même bien de droit concurrent, chacun étant titulaire d’une quote-part. La propriété des immeubles bâtis est divisée en lots attribués aux copropriétaires et comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. Chaque copropriétaire a un droit exclusif sur l’appartement qu’il peut vendre ou louer. Il a l’usage et la jouissance des parties communes. La copropriété est dotée d’une convention de règlements et d’organes de gestion proposés généralement par les promoteurs. C’est lors du montage de ce type de contrat que se forment les syndicats de propriétaires et se rédigent les conditions de cooptation.

Les parties communes représentent les biens ou choses communes. Ce sont des parties destinées, en matière de copropriété d’un immeuble bâti, à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires : cages d’escalier, ascenseurs, parking, buanderie, jardins et parcs, toiture – terrasse. Ces parties sont en indivision forcée.

Les parties privatives sont les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Chaque lot comprend une fraction d’immeuble appartenant au copropriétaire en pleine propriété et une quote-part des parties privatives. Les droits de chaque copropriétaire sur les parties communes sont représentés par des tantièmes qui s’expriment en millièmes ou en dix millièmes. Ces tantièmes sont calculés pour chaque lot en fonction de sa consistance, sa superficie, sa situation sans qu’il soit tenu compte de son utilisation.

Dans toute copropriété, la convention définit les droits et les obligations de chacun ainsi que les règles de fonctionnement de la collectivité. C’est un contrat qui lie les uns aux autres, il doit être respecté. Les parties privatives sont définies par une convention L’intérieur des appartements et des autres locaux est une partie privative : ils se limitent aux revêtement superficiels des sols, murs et plafonds, cloisons, installations sanitaires des salle d’eau, wc et cuisine. Chaque propriétaire peut librement modifier et aménager ses parties privatives, toutefois, cette liberté n’est pas absolue, il faut préserver l’harmonie visuelle de l’immeuble. Celui-ci peut être exclusivement à usage d’habitation, occupé et réservé à l’habitation n’interdisant cependant pas l’exercice d’une profession libérale (médecin, avocat…) mais interdit les activités commerciales. La convention peut autoriser les usages d’habitation et professionnel. Certains règlements énumèrent les professions susceptibles d’y être exercées. L’immeuble peut être à usage d’habitation, professionnel et commerciale. La convention de copropriété prévoit généralement que seuls les lots du rez-de-chaussée sont réservés au commerce ou boutique. Les lots en étage sont alors affectés à l’usage d’habitation et professionnel. Il faut toutefois porter une attention particulière sur la rédaction des contrats de copropriété pour ne léser aucune des parties quant à l’usage de chaque partie de l’immeuble, car ce point est réputé le plus litigieux dans le cas d’une copropriété.

dimanche 3 octobre 2010

Energies Nouvelles


La construction à Energie Positive, une autre solution


Comment on a fait pour en arriver là où nous sommes, au crépuscule de l’usage des sources d’énergie fossile. Il nous faut, professionnels et usagers, oublier les habitudes d’avant, oublier que l’électricité arrive aux portes de nos logements et nos bureaux et usines avec l’aide d’une compagnie qui nous fournit eau et électricité et qu’il nous reste à nous brancher. Ce constat sonne l’épuisement des ressources qu’on a connues avant et nous fait entrer dans une ère d’incertitude sur ce qui nous attend. Mais comme disait Yann Arthus Bertrand, le célèbre photographe qui était de passage à Madagascar pour la réalisation de son film Home en 2008, « il est trop tard pour être pessimiste ». Il a expliqué dans ce film que 80% de l’énergie disponible sur la planète est entre les mains de 20% des hommes et que plus de 65% de l’énergie que l’homme a consommée depuis ne seront plus jamais remplacés.

Les architectes et les promoteurs sont heureusement conscients de ce fait et sont à la recherche d’alternative sur les matériaux de construction et surtout les moyens d’alimenter leurs bâtiments en énergie. Depuis une dizaine d’années, des chercheurs se sont mis à étudier et à expérimenter la possibilité de construire un bâtiment qui sera totalement autonome en énergie. Il y a eu des essais et des expériences grandeur nature, où ils ont simulé les vraies conditions de vie de plusieurs ménages regroupés dans un bâtiment où l’énergie est produite par celui-ci même et que les seules ressources extérieures dont le bâtiment avait besoin est la nourriture et les apports financiers dont les occupants auront besoin. La scène nous rappelle des films de science fiction des années 80 mais il est arrivé maintenant le temps qu’il faut qu’on se mette à l’évidence qu’il s’agit de la réalité. Ce qui rassure, c’est que les professionnels de la production d’énergie ont déjà planché il y a 20 ans sur la possibilité de mettre à la disposition du public l’utilisation de l’énergie solaire par les panneaux photovoltaïques et l’énergie de l’air, dans une échelle plus importante, par des séries d’éoliennes plantées dans les champs ou au large sur la mer.Ces nouvelles techniques, qui ont été améliorées, ont permis d’intégrer dans la conception des bâtiments, disons de nouvelle génération, le concept de l’usage de l’énergie renouvelable. La première construction de ce type en France est le Green Office, bâtiment que Bouygues Immobilier et Exprimm construisent actuellement en Haut-de-Seine, en Ile de France. C’est un immeuble de bureaux que les deux sociétés exploiteront, Bouygues Immobilier pour ces propres bureaux, et Exprimm pour la maîtrise de l’exploitation de l’énergie. Ses façades et son toit terrasse sont couverts de panneaux solaires qui capteront tout au long de l’année les rayons solaires et les transmettront à une centrale à cogénération pour la conversion à l’usage propre du bâtiment et même pour d’autres consommations prévues à l’extérieur du bâtiment. La quantité d’énergie consommée par le bâtiment est prévue à 62kWh par m² par an. Les occupants du bâtiment seront avertis systématiquement en cas de dépassement de consommation et seront obligés d’aligner leur niveau d’usage à la moyenne de l’ensemble. Cette construction est un bel exemple d’optimisme et de réaction face à la situation actuelle. Il nous faut réagir, et très vite, si nous voulons nous préparer au jour où le pétrole et ses dérivés seront hors de prix ou, pire, auront disparus totalement de la terre.

lundi 20 septembre 2010

Aménagement de bureaux paysagers





Aménagement de bureaux pour PSI Madagascar (Aides sociales et soins pour les personnes) Immeuble Fiaro Ampefiloha Antananarivo 2009 - 2010


C'est mission m'a été confiée vers la fin 2009, et le chantier a été livré fin Juillet 2010. Il s'agissait de reloger les huit directions de PSI Madagascar et tous les services dans le deuxième étage de l'immeuble Fiaro Ampefiloha Antananarivo. L'ancien siège occupait la moitié Est du deuxième étage et la moitié Nord du troisième étage qui est sous les combles. C'est dire que les services était éparpillés dans plusieurs zones et il arrivait que les travailleurs ne se voyaient pas durant des jours. Les anciennes cloisons étaient en bois palissandre de Madagascar avec la partie supérieure en vitre imprimée. La lumière passait très mal et il fallait éclairer toutes les zones avec des lampes pendant toute la journée.

Le nouvel aménagement consistait donc à remettre tout le siège sur un même niveau au deuxième étage et surtout d'installer des cloisons vitrées sur toutes les zones pour que chacun puisse voir à travers les cloisons et pour fluidifier la circulation et la communication entre les personnes qui travaillent dans le siège. Fini les allers-retours dans l'escalier sombre entre les étages, tout le monde se rencontre sur le même niveau au début de la journée et se rend au vu de tout le monde vers chaque bureau, ce qui devrait être considérer comme une mise en marche normale d'une organisation.

Les zones comme la salle de conférence, le studio et la pièce des serveurs informatiques sont traitées spécialement : isolation thermique et acoustique, climatisation, mise en lumière dédiée. Ces zones sont considérées comme sensible dans la mission de maîtrise d'oeuvre du fait des fonctions qui y sont destinées. (Conférences et réunions, installation de serveurs dédiés à tout l'ensemble, studio d'enregistrement isolé)

La lumière était considérée comme une matière à part dans ce projet car chaque poste de bureau et chaque zone étaient considérés indépendamment à d'autres sur la mise en lumière et sur la protection contre l'ensoleillement. Des stores sont installés sur toutes les fenêtres donnant sur les façades mais aussi sur le patio central de l'immeuble. La transparence des cloisons inondent toutes les zones de lumières pendant toute la journée et a éliminé les zones d'ombre de chaque aile du siège.

Les couleurs utilisées dans l'ensemble étaient limitées au blanc et au vert pistache qui anime et réchauffe tout l'intérieur. Le sol en palissandre était maintenu.

mardi 7 septembre 2010

AMENAGEMENT





L'intérêt des zones ouvertes



Les zones privatives sont les surfaces qui sont la propriété exclusive de chaque occupant d’un immeuble ou d’un lotissement de maisons individuelles. Ces zones englobent les surfaces closes (maisons ou appartements) mais aussi les zones ouvertes telles que les terrasses et balcons, les cours et les patios, les abris pour voitures. Ce sont généralement les zones qui ne sont pas concernées par la copropriété dans le cas d’un immeuble ou d’un lotissement de maisons individuelles. Les zones privatives ouvertes, d’un point de vue architectural donnent la possibilité d’un ensoleillement supplémentaire à ce que les ouvertures classiques (fenêtres et baies vitrées) apportent. Souvenons-nous des immeubles en blocs des années 60 quand l’état a décidé de démarrer l’occupation des plaines inondées d’Ampefiloha et des 67ha. C’était du temps où on construisait en série du fait du manque de zones constructibles et de logements dans la capitale. Les résultats ont certes beaucoup aidé la population, surtout les fonctionnaires qui étaient prioritaires sur l’acquisition d’appartements dans ces zones. Mais force est de constater après un demi-siècle d’usage que ces grands ensembles, aussi bien dessinés qu’ils soient, ont fait leur temps. Surtout qu’ils ont créé des individus très introvertis qui sont tournés vers eux-mêmes du fait surtout de la nature de leur logement qui sont des appartements sombres où les seules ouvertures sont des fenêtres et des balcons, s’il y en a, et le reste de leur vie se joue sur les 80m² enfermés par quatre murs. Avec ces ensembles d’immeubles sont aussi nés les premiers rapports de voisinages qui sont surtout jalonnés de conflits de promiscuité propres aux immeubles. Les mêmes ambiances de méfiance que les barres d’immeubles en Europe qui ont connu les mêmes problèmes évoqués une fois par mégarde par le président Chirac et que les gens qui y vivent rencontrent au moins une fois par jour : « … le bruit et l’odeur… ».


Effectivement, les habitants d’immeubles se connaissent sans se voir : ils sont habitués à remarquer les bruits et les odeurs qui reviennent toujours aux mêmes moments, des voisins qui rentrent, d’autres qui se disputent du même sujet que la dernière fois, ceux d’en bas qui sont en train de cuire leurs plats préférés… Et des générations ont connu les mêmes habitudes et les mêmes sensations qui ont été héritées de celles d’avant. La télévision et l’ordinateur sont passés par là et qui ont renforcé les comportements introvertis des gens et qui les ont encore plus éloignés les uns des autres.

C’est de cette problématique que les architectes d’aujourd’hui tentent de tirer des solutions qui non seulement embellissent les immeubles mais surtout qui font que les gens se croisent au moins une fois dans une journée. N’ont-ils pas créé les patios, ces zones qui sont à la fois fermées sur elles-mêmes mais qui sont partagées, ne serait-ce que visuellement par deux appartements qui se trouvent au même étage. De ce fait, les habitants se lancent « des petits coucous » qui ont manqué dans les années 80, années réputées dures où les gens gardaient les distances, se méfiaient les uns des autres. Heureusement, aujourd’hui, les architectes proposent des solutions liées aux problématiques sociales générées par les nouveaux rapports créés par les offres des promoteurs immobiliers. Patios, cours, entrées partagées par les usagers du même étage, verrières créées pour deux appartements contigus, piscine chauffée et couverte, … Toutes les solutions sont explorées par les nouveaux promoteurs pour que les gens se croisent, pour qu’ils se créent des moments de décrispation sur leurs rapports, pour qu’il y ait des échanges hors des tensions créées par les inégalités et les variétés des occupants des immeubles et des lotissements. Il est révolu le temps où un type d’offre immobilière est destiné à un groupe social complètement fermé à d’autres. Ce problème est d’actualité depuis que les malgaches, les indo-pakistanais, des occidentaux, et d’autres étrangers, nouveaux venus dans la vie économique de Madagascar, se sont retrouvés copropriétaires de mêmes immeubles, mêmes lotissements créés durant les années 2000 jusqu’à aujourd’hui. Les offres sont aujourd’hui accessibles à plusieurs communautés. Les communautés exclues se targuent actuellement de pouvoir s’offrir ce à quoi ils étaient financièrement mais surtout socialement exclues auparavant. Evidemment, les prix sont toujours élevés, mais la tendance est à l’ouverture. Ce qui nous promet des relations sociales plus détendues, ce qui est très utile par rapport à l’époque que nous traversons actuellement où il est demandé à tout un chacun le minimum d’ouverture, le minimum d’acceptation de l’autre. Et tout cela commence là où on habite.